北京写字楼租赁市场2025年年终总结

北京写字楼 - 北京写字楼租赁市场2025年年终总结

更新时间：2026年4月3日

租金持续下行但降幅收窄，跨区域搬迁活跃，市场在存量消化中寻找新的平衡点。2025年的北京写字楼租赁市场，在第三季度首次出现了市场对外租赁项目空置率环比下降0.3个百分点的积极信号，尽管这只是微小的波动。仲量联行华北区董事总经理张冀苏在第三季度北京房地产市场回顾会上表示：“区域间租金壁垒的打破增强了跨区域流动性。” 从全年来看，租金延续下行趋势，全市租金环比下降3.2%，降幅较上半年有所收窄。

一、存量市场的深度博弈

2025年全年，北京甲级写字楼市场零新增供应的局面延续了三季度。这是一个以存量为主的市场的持续深化阶段，供应侧的紧张格局为存量去化提供了机会窗口。全年核心子市场没有新项目入市，市场总量去化的趋势进一步加快。尽管没有了新增供应带来的竞争压力，但市场去化任务依然艰巨。

在存量主导的市场环境下，竞争逻辑发生了根本性转变。市场从过去依靠新增供应驱动转向存量物业的精细化运营和存量租户的留存维护。戴德梁行的数据显示，前三季度全市净吸纳量共计为24.9万平方米，空置率较2024年底下降1.8个百分点至16.5%。这表明存量去化策略正在产生积极效果。

二、供需关系的结构转变

2025年北京写字楼市场需求端呈现出明显的结构性特征。TMT（科技、媒体和通信）行业稳居需求首位，占所有行业总新签约面积的41.9%。其中，人工智能领域相关企业表现尤为突出，支撑了市场相当一部分的成交需求。这表明北京正在从科技创新中获取写字楼市场的新增长动力。

然而，全年增量需求仍相对疲软，非续租租赁成交仍以搬迁为主。企业扩张意愿减弱，以及退租和缩租现象持续，成为市场面临的挑战。从面积需求来看，1000平方米以下的面积段成为市场主力需求。企业更倾向于选择灵活、小面积的办公空间，反映出在不确定经济环境下的谨慎态度。

三、租金动态与租户策略

租金调整成为2025年北京写字楼市场的主旋律。第三季度全市甲级写字楼平均租金降至每月每平方米223元，环比下降3.2%。这一水平已经连续多个季度下降。值得注意的是，各子市场租金差异正在逐步收窄，打破了区域间的搬迁壁垒。近期市场已经录得若干跨区域租赁需求落地，这表明租户在更广泛的范围内寻找性价比最优的办公空间。

随着租金持续下行，租户的承租能力和意愿也在发生变化。租户愿意承付的租金总成本下调，近期的搬迁成交除租金单价降低外，往往伴随着部分面积的缩减。仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮预测：“整体租金下行趋势将至少延续至2027年。” 这为租户提供了更长期的低成本运营窗口。

四、区域市场的分化与整合

2025年北京写字楼市场各区域表现差异显著。中关村区域表现最为抢眼，受益于人工智能和科技创新企业的需求增长，该子市场净吸纳量持续保持高位。值得关注的是，望京-酒仙桥区域通过提供更长免租期等策略吸引了大量成本敏感型租户入驻。这些项目通过激进的租赁策略，成功实现了去化目标。

空置率在区域间的分化极为明显：中关村和金融街等核心区域空置率显著低于全市平均水平，而通州运河商务区、丽泽商务区的空置率仍在高位徘徊。随着不同子市场租金差距的缩小，跨区域流动成为2025年的新特点。租户不再局限于传统商务区，而是根据性价比在全市范围内寻找合适的办公地点。

五、未来展望与市场调整

从短期来看，第四季度市场仍无新增供应入市。业主迫于自身业绩压力，将继续为企业租户提供更多签约福利或特价单元。这意味着租户方仍将处于有利的谈判位置，可以期待更为优惠的租赁条款。低租金环境将继续推动企业做出“降本提质”的搬迁决策。

中长期展望显示，未来三年市场将迎来约180万平方米的新增供应，其中近47.4%位于中央商务区。这些新增供应将为优质企业提供更多选择，同时也将加大特定区域的去化压力。政策层面，9月中旬北京出台的16条未来产业扶持措施，预计将为写字楼租赁市场需求回暖注入“强心剂”。特别是人工智能、商业航天、生物制造等未来产业领域，有望成为市场新增需求的重要来源。

展望未来，仲量联行预测租金下行趋势将至少延续至2027年。随着区域间租金壁垒的打破和跨区域流动性的增强，企业的搬迁决策将更加灵活。而在中关村区域，持续五个季度的高净吸纳量，使其有望成为北京写字楼市场中第一个实现租金企稳回升的子市场。